1

第五章 给自己留够底牌(6)

2010年9月21日浏览:字体:大中小

  前期业态定位不反复、不折腾是商业地产招商的重要原则。宁可前期多费时间与商户沟通,多做调查研究,也要开业时“一炮打响”。“三起三落”的商场再重振旗鼓那是难上加难了。

  不管出局与否、洗牌与否,商业地产都面临着招商难、难招商的现象。招商成功60%、70%达到开业的要求之后,那就基本成功。招商不成功,所有的经营理念就会变得苍白无力,所有的方案都是废纸一堆。招不来商,大谈国际最一流的理念都没用,真本事就是在招商上。招商难、难招商,已成为商业地产发展的瓶颈。把目标瞄准在世界500强,国际一流品牌的同时,要两条腿走路:一是对接国际品牌,二是对接浙江商人。因为浙江大商家和小商家都在抱团,把一大帮的浙江企业家、浙江商人串起来集约经商,达到规模效益。

  就现状而言,商业地产有四点新思维:

  第一,做商业地产必须是高起点。高起点就是要将本土化与国际化接轨,具有国际化的眼光的同时要更符合中国的发展国情,但高起点并不就是国际化。我们国内现在的消费能力实在太强了,内需也太强了。有些人就知道要瞄准世界500强,开口闭口就是要世界500强的企业或商家,而忽视了国内市场的需求。比如有一个项目,我在07年春节前后,分别考察了两次,老板开口闭口就讲,要将辐射能力达到1000平方公里,要把世界500强的品牌引进进来。平心而论,在中国的二、三线城市都要同世界500强接轨,都要求该地的市场达到几千平方公里的辐射能力,这不符合中国目前的实际。

  第二,做商业地产要低姿态。瞄准世界500强的同时,要从一平方公里做起。没有一平方公里,那有一百、一千平方公里!做商业地产一定要符合区域经济发展。现在许多人往往用北京、上海等一线大城市的商业概念套用本地的商业,往往用北京西单、王府井的商业概念来套本地的商业。招商目标定位过高,忽视了本地的消费能力和本地的商户,大大高估了所在城市的消费功能和商业辐射能力。有些三、四线城市都在开发大规模的商业地产,造成了定位难、招商难,一下子就难到底了。高起点,一定要有低姿态,要结合本土和区域经济特色来做,就可能会做得更好。

  第三,做商业地产要融集民间资金。按照浙江商人资金运作的手段都是八个坛子七个盖,盖来盖去不穿帮。从没听说手头有100个亿都在运作同一个项目的。不妨借鉴浙江商人是如何运作资金、如何做商业地产的方法。浙江本土的三线城市,如;义乌、永康、台州经过十几年的运作已发展成为有国际化影响的、有特*域经济的城市。在这些地方,大多数民营企业的资金都不是从国家贷款的,而是民间集资而来的。民众资金运作的观念也都在创新,不会有等、靠、要的观念。

  第四,管理运营模式要有所突破。有一些商业地产的项目花高价请一流的国际运营公司来运营管理,这也不太切合实际。因为国际一流的运营公司缺少的就是本土化的经验和体会。离开本土化的土壤来嫁接西洋化的种子,肯定结不出原汁原味、符合本地口味的果实。实事求是、因地制宜,结合本地区域特色来做商业地产,更符合中国绝大部分二、三线城市的实际情况。这样,才能把商业地产做得更加吻合我们中国的大众化。